الدليل الشامل للعقارات في البرتغال للأجانب

أفضل فرص الاستثمار حسب نوع العقار

يقدم المشهد العقاري في بورتو في عام 2025 فرصاً عبر جميع أنواع العقارات الرئيسية. فيما يلي تفصيل لأفضل الآفاق في كل قطاع وما يدفع إمكاناتها:

1. العقارات السكنية (الإسكان)

الخبز والزبدة في سوق بورتو لا يزال العقارات السكنية – من الشقق في مباني وسط المدينة التي يبلغ عمرها قروناً إلى الفيلات الحديثة في الضواحي. الطلب من المالكين الشاغلين ضخم، ولكن بالنسبة للمستثمرين، المفتاح هو استهداف المجالات عالية النمو.

في عام 2025، إحدى المسرحيات السكنية الواعدة هي شقق البناء الجديد في المناطق ذات البنية التحتية المحسنة (على سبيل المثال، على طول ممرات خط المترو الجديد أو حول مركز Campanhã متعدد الوسائط). تستفيد هذه العقارات من القوى المزدوجة للعلاوة على البناء الجديد وتقدير الحي مع تحسن الاتصال.

📊 جدول: استراتيجيات الاستثمار السكني

النوعالعائد المتوقعنمو رأس المالالمخاطرأفضل المواقعشقق البناء الجديد (مناطق المترو)4-5%مرتفعمنخفض-متوسطعلى طول خطوط المترو الجديدةالشقق التاريخية المجددة5-6%متوسط-مرتفعمتوسطBaixa، Cedofeita، Ribeiraمنازل العائلات متوسطة المدى4-5%متوسطمنخفضParanhos، Ramalde، Madalenaمنازل الضواحي5-6%متوسطمنخفضMaia، Matosinhos، Gaia

الشقق التاريخية المجددة في المناطق المركزية هي رهان آخر قوي: جاذبية بورتو السياحية والمغتربين تضمن أن الشقق المجددة جيداً الموقع يمكن تأجيرها قصيرة الأجل أو طويلة الأجل مع عوائد قوية. ومع ذلك، ضع في اعتبارك القيود الجديدة على الإيجارات قصيرة الأجل (لا توجد تراخيص “AL” جديدة في وسط بورتو في الوقت الحالي)، مما يعني أن أي مستثمر في الشقق السياحية يجب أن يشتري عقاراً بترخيص موجود أو يكون مستعداً للتأجير للسكان المحليين.

💡 نصائح المطلعين:

• راقب الحوافز الحكومية للإسكان – مثل برنامج الإيجار الميسور التكلفة أو الإعفاءات الضريبية لتجديدات كفاءة الطاقة
• فكر في استراتيجية متوازنة (بعض الوحدات لعائد الإيجار، بعضها لنمو القيمة)
• المناطق الضواحية تقدم عائدات أعلى مع إمكانية الاستفادة من التوسع المستقبلي لبورتو# سوق العقارات في بورتو 2025: دليل المطلعين الشامل

مقدمة: ازدهار العقارات في بورتو عام 2025

برزت بورتو كواحدة من أكثر أسواق العقارات سخونة في أوروبا مع دخول عام 2025، مع ارتفاع الطلب عبر القطاعات السكنية والتجارية والبديلة. بعد النصف الأول الأكثر برودة من عام 2024، انتعش النشاط بقوة: قفزت مبيعات المساكن الإجمالية في بورتو بنحو 19% في عام 2024 (حوالي 6,800 منزل تم بيعها) مقارنة بعام 2023.

📊 جدول: نظرة عامة على أداء السوق

المؤشر20232024التغييرإجمالي المنازل المباعة~5,714~6,800+19%نمو أسعار المنازل+10.7%+7.8%-متوسط السعر لكل م²€2,950-€3,100€3,187-€3,356+7.8%متوسط الإيجار لكل م²€11.0€12.1+10%

سوق الإيجار يعكس هذا النمو: وصلت الإيجارات المتوسطة إلى €12.1 لكل م² في عام 2024، متبعة اتجاه الزيادات السنوية بنسبة مزدوجة الأرقام.

استمرت أسعار المنازل في المدينة في الصعود – بارتفاع 7.8% على أساس سنوي في عام 2024 (بعد ارتفاع بنسبة 10.7% في عام 2023). بحلول أواخر عام 2024، وصل متوسط سعر بيع العقارات في بورتو إلى €3,187-€3,356 لكل م²، وهو الأعلى في شمال البرتغال، ومع ذلك لا يزال أقل بنحو 30% من لشبونة، مما يبرز مجالاً لمزيد من الارتفاع.

🌍 الاستثمار الأجنبي والاعتراف الدولي

على الرغم من الصعوبات الاقتصادية (التضخم وارتفاع أسعار الفائدة في أوائل 2024)، أثبتت عقارات بورتو مرونتها. في الواقع، ظل الاستثمار الأجنبي قوياً – ما يقرب من 48% من مشتريات المنازل الفاخرة في 2023-2024 كانت من قبل مشترين دوليين – وبقي الطلب المحلي قوياً حيث بدأت أسعار الفائدة في الانخفاض في أواخر عام 2024.

حصلت المدينة حتى على جائزة “المدينة الأوروبية للمستقبل” من Financial Times لعام 2025، معترف بها كأكثر المدن الأوروبية جاذبية للاستثمار الأجنبي.

وفقًا للخبراء المحليين، هذا الشرف “يعزز صورة بورتو… ويجذب مستثمرين أجانب جدد”، مع تأثير إيجابي بشكل خاص على العقارات السكنية والتجارية الراقية.

بشكل عام، تقدم بورتو عند دخول عام 2025 مزيجاً نادراً من سحر العالم القديم وإمكانات النمو الحديثة – “ملاذ آمن” لمستثمري العقارات وسط عدم اليقين العالمي.

المشاريع الخفية والتطورات الجديدة ذات الإمكانات العالية

1. مشروع Antas Atrium الضخم (أنتاس)

🏗️ أكبر مشروع سكني في بورتو

يُوصف بأنه “أكبر مشروع سكني في بورتو”، Antas Atrium هو مجمع سكني خاص متعدد المراحل يرتفع على موقع ملعب أنتاس السابق الشاغر منذ فترة طويلة.

التفاصيلالمعلوماتإجمالي الشقق1,150 وحدةالمراحل6 مراحلالمرحلة الأولى176 وحدة (نجاح)المرحلة الثانية168 شقةنطاق الأسعارمن ~€220,000أنواع الوحداتاستوديوهات إلى T4 دوبلكسالاستثمار (المرحلة 2)€55 مليوننسبة البيع المسبق60% من المرحلة الثانيةالإكمال المتوقع2027المساحة الإجمالية103,000 م²المطورونQuantico/Albatross البرتغالية وQuest Capital اللوسو-إسبانية

مع بيع 60% من وحدات المرحلة الثانية قبل البناء، يجذب Antas Atrium العائلات والمهنيين الباحثين عن وسائل الراحة الحديثة في منطقة “نبيلة” مُعاد تطويرها من المدينة. مع استمرار البناء، يتطلع المستثمرون إلى مكاسب رأسمالية قوية – تحويل قطعة أرض منسية بمساحة 103,000 م² إلى مجتمع نابض بالحياة.

2. إعادة تطوير مسلخ كامبانيا – “M.Odu” (كامبانيا)

🎨 مشروع تجديد حضري ضخم

في منطقة كامبانيا الصناعية تاريخياً، يجري تجديد حضري ضخم في موقع المسلخ البلدي السابق (matadouro). هذا المشروع، الذي يحمل الآن اسم “M.Odu”، هو مجمع متعدد الاستخدامات بمساحة 26,000 م² صممه المهندس المعماري الشهير Kengo Kuma بالشراكة مع استوديو OODA في بورتو.

المكونالتفاصيلالمساحة الإجمالية26,000 م²المكاتب الجديدة12,500 م² (1,200-1,600 عامل يومياً متوقع)المرافق الثقافية والاجتماعية8,000 م² تديرها المدينةالاستثمار€40+ مليونالمطورMota-Engil بموجب امتياز لمدة 30 عاماًالمهندس المعماريKengo Kuma + OODAالافتتاح المتوقع2026 كـ"مرساة" للطرف الشرقي من بورتو

المكونات الرئيسية:

• متحف الفنون الجديد: Museu das Convergências يضم مجموعة خاصة من 1,100 قطعة
• فرع من معرض الفن البلدي
• استوديوهات الفنانين
• مساحات مجتمعية
• مركز شرطة جديد
• مطاعم ومقاهي

الاتصال: جسر مشاة فوق طريق VCI السريع سيربط المجمع مباشرة بمحطة مترو Dragão، مما يحسن الاتصال بشكل كبير.

من خلال الحفاظ على 11 هيكلاً صناعياً تاريخياً ودمجها مع العمارة الحديثة، سيفتتح مشروع M.Odu “حقبة جديدة” لكامبانيا. يدور المستثمرون العقاريون بالفعل حول هذه المنطقة المهملة سابقاً – من المتوقع أن ترتفع القيم حيث تكتسب المنطقة المستأجرين من المكاتب والسياحة الثقافية والنقل المحسن. إن تنشيط كامبانيا هو حقاً “وعد مستقبلي”، مما يجعل أسعار الدخول الحالية (بعض الأدنى في بورتو) رهاناً طويل الأجل مغرياً.

3. مساكن مستدامة من Atlântico Living (ماتوسينيوس/بورتو)

🌿 التطوير المستدام الجديد

مطور محلي جديد، Atlântico Living، انطلق بهدوء في 2025 بمهمة إنشاء إسكان مستدام وعالي الجودة “من وإلى” سكان بورتو. إنهم يطورون ثلاثة مشاريع سكنية بوتيك في بورتو الكبرى (مواقع تمتد من Foz do Douro، Senhora da Hora، وMatosinhos) بإجمالي 126 شقة حديثة (T0-T3).

المشاريع الثلاثة:

أ) Caulinos Residences

• الموقع: بالقرب من الحدود الشمالية لبورتو، في منطقة هادئة بجوار طريق Circunvalação ومرافق “City Golf”
• الوحدات: 114 وحدة (T0-T2)
• الأسعار: تبدأ من حوالي €190,000 لاستوديو ~36 م² (≈€5,200/م²)
• الميزات: تصميمات ذكية ومدمجة مع راحة حديثة كاملة (من المطابخ المجهزة إلى تكييف الهواء ومضخات الحرارة)
• الجمهور المستهدف: المهنيون الشباب ومشترو المنازل لأول مرة

ب) Caulinos Services

• إضافة مساحات تجارية مرنة لخدمة المجتمع

ج) Eleven

• الحالة: الآن في مرحلة المبيعات
• الوحدات: شقق فاخرة T1-T4 (67-132 م²)
• الأسعار: €285,000 – €640,000
• المرافق: مجمع سكني خاص مع صالة رياضية/منطقة عمل مشتركة ومسبح بانورامي على السطح
• الجمهور المستهدف: الديموغرافية الراقية التي تبحث عن الأناقة خارج وسط المدينة

تؤكد جميع المشاريع الثلاثة على البناء الصديق للبيئة وكفاءة الطاقة والتصميم المتناغم مع المحيط الأخضر. هذا النهج “الاستدامة تلتقي القدرة على تحمل التكاليف” جديد إلى حد ما في سوق الإسكان في بورتو. يمكن للمستثمرين الأوائل في هذه التطورات الاستفادة ليس فقط من الطلب المتزايد على الإيجار (المواقع على بعد 10 دقائق من مركز الجامعة والمستشفيات) ولكن أيضاً من قيمة العلامة التجارية للعقارات المستدامة، والتي تحظى بتقدير متزايد.

باختصار، مشاريع Atlântico Living غير المعروفة تمثل نوع الفرصة الداخلية – منازل صديقة للبيئة بأسعار جيدة في مناطق النمو – التي يراقبها المستثمرون الأذكياء عن كثب.

4. Quinta Marques Gomes عقار مسور (فيلا نوفا دي غايا)

🏰 عقار مسور فاخر

على الجانب الآخر من نهر دورو في غايا تقع Quinta Marques Gomes، مشروع يتم تجاهله أحياناً من قبل المشترين المتمركزين في بورتو. تم تطويره بواسطة United Investments Portugal (UIP)، هذا هو جيب سكني متميز يمتد على 270,000 م² من الأراضي المنسقة على واجهة نهر غايا.

الميزةالتفصيلالمساحة270,000 م² من الأراضي المنسقةالموقعواجهة نهر غاياأنواع العقاراتفيلات وشقق فاخرةالإطلالاتبانورامية على أفق بورتو والمحيط الأطلسيالمسافة من وسط المدينة5 كم فقطالمطورUnited Investments Portugal (UIP)

يلاحظ المدير العام لـ UIP أن المشاريع الراقية مثل هذه تستفيد من الملف الدولي المتزايد لبورتو، حيث أن “قطاع الفخامة عالي المستوى هو الأكثر طلباً من قبل المستثمرين الدوليين” في المنطقة. تجسد Quinta Marques Gomes هذا الاتجاه – تجمع بين الخصوصية والمساحة الخضراء والبناء من الدرجة الأولى على بعد 5 كم فقط من وسط مدينة بورتو.

مع اقتراب مناطق الفخامة التقليدية في بورتو (Foz، إلخ) من التشبع، فإن التطورات في أبرشيات غايا الساحلية (مثل Canidelo، حيث تقع QMG) هي “مناطق ناشئة” للمشترين الراقيين. يمكن للمستثمرين في مثل هذه المشاريع توقع طلب قوي من المغتربين والسكان المحليين الأثرياء الذين يبحثون عن نمط حياة يشبه المنتجع على بعد دقائق من المدينة.

📈 نشاط البناء الجديد

هذه الأمثلة هي مجرد عدد قليل من التطورات غير المعروفة التي تنشط سوق بورتو. العديد من المشاريع الجديدة الأخرى – من إعادة تأهيل الشقق البوتيك في المركز التاريخي إلى المجمعات متعددة الاستخدامات – في طور الإعداد.

في عام 2024 وحده، تم تقديم 3,410 وحدة سكنية جديدة للترخيص في بورتو (زيادة بنسبة 33% مقارنة بعام 2023)، الأعلى في البلاد جنباً إلى جنب مع غايا. هذا الازدهار في البناء “يبث حياة جديدة” في القطع المنسية ومواقع صناعية سابقة، مما يضمن أن نمو بورتو ليس فقط في الأسعار ولكن في التجديد الحضري الملموس.

بالنسبة للمستثمرين، التعرف على هذه المشاريع الأقل شهرة في وقت مبكر يوفر ميزة في اكتشاف الفرصة التالية ذات الإمكانات العالية قبل أن تصل إلى التيار الرئيسي.

الاتجاهات التي تشكل مستقبل العقارات في بورتو

1. الاستثمار الأجنبي وازدهار الفخامة

🌍 الحقائق الرئيسية:

لقد وضعت بورتو نفسها بحزم على الخريطة للمشترين الدوليين. الفوز بجائزة Financial Times “مدينة المستقبل 2025” للاستثمار الأجنبي المباشر يؤكد ما رآه السكان المحليون: اهتمام متزايد من المستثمرين من أمريكا الشمالية والبرازيل والشرق الأوسط والعالميين الآخرين.

حتى مع إنهاء البرتغال لبرنامج التأشيرة الذهبية للعقارات والتخلص التدريجي من أنظمة الضرائب المربحة للأجانب، يظل الطلب الخارجي مرتفعاً. ينجذب المشترون الأجانب بمزيج بورتو من سحر العالم القديم والبنية التحتية الحديثة والأسعار الجذابة نسبياً.

• ما يقرب من نصف جميع مشتريات القطاع الفاخر مؤخراً كانت من قبل الأجانب
• يبلغ الوكلاء عن زيادة ملحوظة في العملاء الأمريكيين والإسرائيليين والشرق أوسطيين الذين يبحثون عن منازل فاخرة جاهزة للسكن وحتى صفقات خارج الخطة (تحول عن الماضي)
• هذا التدفق “عزز بورتو كواحدة من أكثر الوجهات المرموقة في أوروبا للعقارات الفاخرة”
• ارتفعت مبيعات العقارات الفاخرة ~28% على أساس سنوي
• نمو أسعار السوق الفاخر: ~17% لكل م² في 2024

التأثير المتموج:

المناطق الراقية التقليدية مثل Foz do Douro وBaixa (المركز التاريخي) مبنية إلى حد كبير وباهظة الثمن. نتيجة لذلك، يتحول المشترون والمطورون الأثرياء إلى “المناطق الناشئة” على الأطراف – على سبيل المثال، Canidelo الساحلية في غايا وجيوب نهرية في Campanhã – حيث تسمح القطع الكبيرة بمشاريع فاخرة جديدة مع إطلالات على المحيط أو النهر.

جدول: أصول المشترين الأجانب

المنطقةمستوى الاهتمامالملاحظاتأمريكا الشماليةمرتفع جداًزيادة ملحوظة في الأمريكيينالبرازيلمرتفعروابط تاريخية قويةالشرق الأوسطمتزايدمشترون جدد يبحثون عن الاستثماراتإسرائيلمتزايداهتمام متزايدأوروبامستقرطلب مستمر

التوقعات المستقبلية: توقع أن يظل قطاع الفخامة قوياً لكن متطوراً:

• مزيد من التركيز على الفخامة المستدامة (منازل صديقة للبيئة مع وسائل راحة عالية)
• الملكية الجزئية أو المساكن ذات العلامات التجارية
• تحدي بورتو سيكون إدارة هذا النمو بشكل مستدام – كما يقول أحد الخبراء، هدف المدينة هو “ضمان أن يسير النمو جنباً إلى جنب مع الحفاظ على ما يجعل بورتو متميزة”، والحفاظ على تراثها وقابليتها للعيش حتى مع جذبها للاستثمار العالمي.

2. اللحاق بالعرض – موجة البناء الجديد وإعادة التأهيل

📊 إحصائيات العرض:

بعد سنوات من نقص المساكن، تشهد بورتو أخيراً توسعاً كبيراً في العرض. تهدف الزيادة في البناء الجديد (3,400+ وحدة في التصاريح لعام 2024) إلى تلبية الطلب المكبوت.

والجدير بالذكر أن 25% من جميع المساكن الجديدة في منطقة مترو بورتو المخططة تقع داخل مدينة بورتو نفسها – رقم ملحوظ يشير إلى ثقة المطورين في النواة الحضرية. يشمل هذا كلاً من المشاريع الكبيرة مثل Antas Atrium والعديد من تطورات الملء الأصغر.

في الوقت نفسه، يستمر إعادة التأهيل الحضري للمباني التاريخية بوتيرة سريعة، مدعوماً بالحوافز الضريبية واهتمام المستثمرين بالإيجار قصير الأجل والفنادق البوتيك (على الرغم من أن القواعد الجديدة على الإيجارات السياحية قد تعيد التركيز على بعض هذه إلى شقق طويلة الأجل).

تشجع الخطة الحضرية للمدينة على ترميم المنازل القديمة و”ilhas” (صفوف منازل العمال) لإضافة وحدات دون امتداد عمراني.

التأثير على الأسعار: الزيادة في العرض تبطئ بالفعل تسارع الأسعار قليلاً – نمو الأسعار في 2024 (7.8%) كان أكثر اعتدالاً من 2023 – علامة صحية على التوازن.

التوقعات المستقبلية: يتوقع الخبراء أن يستمر نمو عرض المساكن في بورتو في 2025-26، خاصة في قطاعات السوق المتوسطة والميسورة التكلفة حيث الطلب أكبر. تشير بيانات “Pipeline Imobiliário” إلى أن المطورين يتحولون الآن إلى المجالات المهملة في المدينة، مما قد يساعد في استقرار الأسعار مع الحفاظ على الحجم.

هذا يقدم فرصاً للمستثمرين لتأمين وحدات البناء الجديد بأسعار ما قبل البناء والاستفادة من تمويل المطور أو الخصومات، في سوق حيث المنازل الجديدة تباع تاريخياً بعلاوة بسبب الندرة.

3. سوق الإيجار واللعب بالعائد

💰 مؤشرات السوق:

سوق الإيجار في بورتو في ارتفاع قوي. شهد عام 2024 ارتفاع الإيجارات إلى أرقام مزدوجة منخفضة لكل متر مربع، متفوقة على العديد من مدن الاتحاد الأوروبي في النمو.

الدافع وراء هذا هو مزيج من المهنيين الشباب والطلاب والرحالة الرقميين الذين يبحثون عن السكن، بالإضافة إلى بعض المشترين المحتملين الذين يؤجلون الشراء بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.

• متوسط الإيجارات: €12.1 لكل م² في 2024
• متوسط إجمالي عائدات الإيجار على الشقق: 4-5% في العديد من المناطق (أعلى للشقق الصغيرة)
• في المناطق الفاخرة: العائدات تنضغط (3-4%) لكن القيم الرأسمالية ترتفع بشكل أسرع

اتجاه مهم: الاهتمام بالإسكان الإيجاري المبني لهذا الغرض من قبل المستثمرين المؤسسيين – قطاع غير مستغل تقريباً في بورتو. وفقاً لـ JLL، البرتغال لديها واحدة من أكبر الفجوات في أوروبا بين طلب الإسكان الإيجاري والعرض المؤسسي. هذا يشير إلى أن مشاريع البناء للإيجار (متعدد العائلات) يمكن أن “تنطلق أخيراً” قريباً.

في الواقع، شهد عام 2024 أول صفقات رئيسية متعددة العائلات والحكومة تخلق حوافز لتطورات الإيجار الميسورة التكلفة.

للمستثمرين، هذا يمكن أن يعني:

• خيارات جديدة مثل الشراء في صناديق الإيجار أو صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على بورتو السكنية
• الشراكة في مشاريع المعيشة المشتركة والشقق الخدمية
• إسكان الطلاب (مناقش أكثر أدناه) هو جزء واحد من دفع “قطاع المعيشة” الأوسع هذا

التأثير التنظيمي: تدابير الحكومة “Mais Habitação” (المسنة 2023-24) التي تجمد تراخيص Airbnb المحلية الجديدة في المناطق عالية الضغط قد توجه أيضاً المزيد من الوحدات إلى مجموعة الإيجار طويل الأجل، مما قد يخفف الضغط على السكان المحليين ويوفر عوائد ثابتة لأصحاب العقارات.

الخلاصة: قطاع الإيجار في بورتو يتحول من صناعة منزلية إلى فئة استثمار ناضجة، مع احتمال أن تظل عائدات الإيجار جذابة خاصة في الأحياء الصاعدة.

4. البنية التحتية والتحسينات الحضرية

🚇 مشاريع النقل الرئيسية:

مستقبل العقارات في بورتو مرتبط بإحكام بخطط البنية التحتية والتنمية الحضرية. المشاريع الكبرى جارية التي ستوسع الاتصال بالنقل وتحديث وسائل الراحة في المدينة، مما يؤثر مباشرة على قيم العقارات.

المشروعالتفاصيلالإطلاق المتوقعالخط الوردي للمترو (Linha Rosa)يربط محطة São Bento بـ Casa da Música في Boavista مع 4 محطات جديدةمنتصف 2025خط MetroBus Boavistaطريق نقل سريع بالحافلات على طول Av. da Boavista إلى البحر (Praça do Império في Foz)يونيو 2025 - مركبات هيدروجين مع ممرات مخصصةتمديد الخط الأصفرفي غايا (Linha Rubi)مكتملجسر جديد فوق دوروجسر D. António Francisco dos Santos لحمل المترو والطرق المستقبليةقيد التخطيط

تأثير المترو الوردي: سيحسن الخط الجديد بشكل كبير الوصول إلى الأحياء المركزية مثل Cedofeita وGaliza، مما يجعلها أكثر جاذبية لكل من السكان والشركات.

MetroBus الابتكار: بمجرد التشغيل الكامل (بما في ذلك تمديد المرحلة 2 إلى Matosinhos)، سيعمل هذا بشكل فعال كمترو سطحي، يربط منطقة الأعمال بالمناطق السكنية الساحلية في دقائق. النقل المحسن يفتح مناطق مثل غرب Boavista وFoz وMatosinhos-Sul للعيش الحضري بدون سيارات، نقطة بيع للتطورات الجديدة هناك.

تحسينات البنية التحتية الأخرى:

1. توسيع محطة رحلات Leixões البحرية – تعزيز السياحة عبر الميناء
2. تحسينات مطار Francisco Sá Carneiro – الذي حقق رقماً قياسياً بأكثر من 15 مليون مسافر في 2023، مما أثار دعوات للتوسع
3. مشاريع التنشيط الحضري:
   • تجديد سوق Bolhão (مكتمل)
   • مشاريع قادمة لتوسعات City Park وممرات واجهة النهر
   • مشروع الإسكان الميسور Monte Pedral على أرض الجيش السابقة – سيجلب مئات الوحدات الميسورة التكلفة إلى Cedofeita في السنوات القادمة (المناقصة جارية)

النتيجة: بنية تحتية حديثة، تنقل أفضل، ومراكز تجارية جديدة، والتي تميل إلى رفع قيم العقارات على مستوى المدينة. يجب على المستثمرين مراقبة أين تذهب خطوط المترو والمشاريع المدنية – غالباً ما يُشعر بـ”التأثير المتموج” على طلب العقارات بمجرد الإعلان عن الخطط. في حالة بورتو، المناطق الشرقية والشمالية (حول النقل الجديد والمشاريع الجديدة) مهيأة لرؤية فوائد كبيرة.

5. التحول إلى البدائل: إسكان الطلاب والسياحة والعقارات الصناعية

🏢 القطاعات الناشئة:

اتجاه مهم هو تنويع الاستثمار العقاري إلى ما وراء الإسكان والمكاتب التقليدية.

أ) إسكان الطلاب (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation)

بورتو موطن لعشرات الآلاف من طلاب الجامعة (المحليين والدوليين) ولكن لديها نقص سيء السمعة في مساكن الطلاب عالية الجودة. تم تحديد الإقامة الطلابية المبنية لهذا الغرض كـ”قطاع فرعي واعد جداً” في البرتغال – لشبونة تحتل بالفعل المرتبة الثامنة في أوروبا لجاذبية الاستثمار في PBSA، وبورتو تحذو حذوها.

في عام 2024، رأينا عقارات سكن طلابي كبيرة تنتقل الأيدي (مثل سكن بـ 380 سريراً في Paranhos بيع لمستثمر بلجيكي) ومساكن خاصة جديدة تفتح (علامات تجارية مثل Xior وNido وU.hub تتوسع في بورتو).

يتضمن خط الأنابيب مشاريع بقيادة الجامعة (جامعة بورتو تحول المباني إلى مساكن) وبناءات القطاع الخاص، والتي ستضيف معاً آلاف الأسرة في السنوات القليلة المقبلة.

• للمستثمرين: PBSA يقدم إشغالاً عالياً وعائدات (غالباً 6%+ إجمالي) ومرن في فترات الركود
• عائدات إجمالية: غالباً 6%+
• صفقة 2024 ملحوظة: بيع سكن طلابي بـ 380 سريراً مقابل €58 مليون
• العلامات التجارية التي تتوسع: Xior، Nido، U.hub

ب) المعيشة لكبار السن والمعيشة المشتركة

بالمثل، مشاريع المعيشة لكبار السن والمعيشة المشتركة تحظى بالاهتمام حيث يشيخ سكان البرتغال ويبحث الرحالة الرقميون عن أماكن إقامة مرنة – بورتو تبدأ في رؤية مفاهيم مثل الإسكان المشترك لكبار السن والشقق الخدمية ذات العلامات التجارية التي تلبي هذه الأسواق.

ج) المساحات اللوجستية/الصناعية والتقنية

على الجبهة التجارية، إلى جانب المكاتب والتجزئة، تستحق اللوجستيات والمساحات التقنية/الصناعية الذكر. مع نمو اقتصاد بورتو، يرتفع الطلب على المستودعات ومراكز التوزيع ومراكز البيانات في بورتو الكبرى.

• في عام 2024، وصل استيعاب الصناعي/اللوجستي في منطقة بورتو إلى ~514,000 م² بحلول Q3 (20% فوق 2023)
• أكثر من 1,000,000 م² من المشاريع الصناعية الجديدة مخططة وطنياً في العامين المقبلين

التطورات الملحوظة:

• تطوير حدائق لوجستية حول محيط بورتو (مثل مرافق جديدة في Valongo وSanto Tirso وMaia)
• النجاح المستمر لمنطقة ميناء Leixões

د) قطاع الضيافة

قطاع الضيافة في بورتو يظل قوياً أيضاً:

• إشغال الفنادق يبقى فوق 70%
• العديد من الفنادق الجديدة قيد الإنشاء أو افتتحت مؤخراً (من النزل البوتيك في Ribeira إلى فنادق الأعمال في Boavista)

الخلاصة: مستقبل العقارات في بورتو متعدد الأوجه. المستثمرون المستعدون لاستكشاف هذه القطاعات البديلة – إسكان الطلاب، المعيشة لكبار السن، اللوجستيات، مشاريع السياحة متعددة الاستخدامات – قد يجدون عائدات أعلى ومنافسة أقل. سوق المدينة ينضج إلى ما وراء المنازل والمكاتب فقط، ويقدم محفظة أكثر توازناً من الفرص.

أفضل فرص الاستثمار حسب نوع العقار

1. العقارات السكنية

📊 جدول: استراتيجيات الاستثمار السكني

النوعالعائد المتوقعنمو رأس المالالمخاطرشقق البناء الجديد (مناطق المترو)4-5%مرتفعمنخفض-متوسطالشقق التاريخية المجددة5-6%متوسط-مرتفعمتوسطمنازل العائلات (Paranhos، Ramalde)4-5%متوسطمنخفضمنازل الضواحي (Maia، Matosinhos)5-6%متوسطمنخفض

💡 نصائح المطلعين:

• استهدف المناطق ذات البنية التحتية المحسنة
• راقب الحوافز الحكومية للإسكان
• فكر في استراتيجية متوازنة (بعض الوحدات للإيجار، بعضها لنمو القيمة)

2. المساحات التجارية والمكتبية

🏢 إحصائيات السوق:

• استيعاب المكاتب 2024: 65,900 م² (+32% عن 2023)
• إيجار المكاتب الرئيسية: ~€21/م²/شهر
• معدل الشغور في المواقع الرئيسية: منخفض جداً
• منطقة CBD Boavista: 35% من امتصاص المكاتب

مناطق الاستثمار الساخنة:

1. Boavista CBD – الموقع المؤسسي
2. Matosinhos – World Trade Center Porto
3. Campanhã – منطقة الأعمال المستقبلية المخططة

3. القطاع الفاخر والراقي

🏰 مؤشرات السوق الفاخرة:

المؤشرالقيمةمتوسط سعر المنزل الفاخر~€645,000نمو القيمة السنويأرقام مزدوجةعائدات الإيجار3-4%حصة المشتري الأجنبي~48%

المناطق الفاخرة التقليدية:

• Foz do Douro
• Nevogilde
• Baixa (المركز التاريخي)

المناطق الفاخرة الناشئة:

• Canidelo (ساحل غايا)
• Leça da Palmeira
• مناطق واجهة النهر المختارة في Campanhã

4. إسكان الطلاب والمعيشة البديلة

🎓 فرص إسكان الطلاب:

الموقعالقرب منالعائد المحتملParanhosالحرم الجامعي6%+بالقرب من CatólicaFoz5-6%مشاريع PBSAمختلف6%+

أفضل المناطق والأحياء للعيش (والاستثمار) في بورتو

1. Baixa (وسط مدينة بورتو) – قلب المدينة

✅ الإيجابيات:

• موقع مركزي لا يضاهى
• وسائل نقل عام ممتازة
• حياة ليلية نابضة بالحياة وفعاليات ثقافية

❌ السلبيات:

• مزدحم على مدار السنة
• مواقف السيارات نادرة
• أعلى الأسعار لكل م²

💡 رؤية المستثمر:

• سوق إيجار قوي (قصير وطويل الأجل)
• أسعار مميزة ولكن أيضاً إيجار مميز
• جذاب للمغتربين والعاملين عن بُعد

2. Foz do Douro & Nevogilde – الفخامة والهدوء بجانب البحر

✅ الإيجابيات:

• ممرات ساحلية وشواطئ جميلة
• أفضل المدارس الخاصة والدولية
• أجواء آمنة وحصرية

❌ السلبيات:

• عقارات باهظة الثمن جداً
• توافر محدود
• بعيد عن وسط المدينة

💡 رؤية المستثمر:

• تحتفظ العقارات بالقيمة بشكل استثنائي
• عائدات الإيجار متواضعة (3-4%)
• طلب متخصص على الإيجارات الفاخرة

3. Boavista – منطقة الأعمال الحديثة

📊 جدول مقارنة المناطق الفرعية:

المنطقة الفرعيةالنوعنطاق السعرالجمهور المستهدفCBD Boavistaمكاتب/سكني راقيمرتفعالشركات/التنفيذيونPinheiro Mansoسكنيمرتفعالعائلات/المغتربونAvizسكنيمتوسط-مرتفعالمهنيون

4. Cedofeita – شاب وفني وبوهيمي

🎨 الخصائص:

• منطقة الفنون مع المعارض والمحلات العتيقة
• تجذب جمهوراً أصغر سناً
• أسعار ترتفع ولكنها لا تزال أقل من Baixa
• محطة مترو Pink Line القادمة (Galiza)

5. Bonfim – التقليد يلتقي بالتجديد

📈 إمكانات الاستثمار:

• واحدة من المناطق الناشئة
• أسعار ميسورة نسبياً لكنها ترتفع بسرعة
• مسافة قريبة من وسط المدينة
• يستفيد من مشاريع Campanhã القريبة

6. Campanhã – النقطة الساخنة المستقبلية

🚀 الإمكانات طويلة المدى:

العاملالتأثيرأدنى أسعار دخولفرصة استثماريةمشروع M.Oduمحرك التحولمحطة قطار/مترو رئيسيةمركز العبورتطوير واجهة النهرجاذبية مستقبلية

7. Paranhos – أكاديمي وهادئ

🎓 مثالي لـ:

• الاستثمار في إسكان الطلاب
• تأجير للعائلات
• موظفي المستشفيات

العائدات: ثابتة ومتسقة (خاصة الإيجار بالغرفة)

8. Matosinhos – الحياة الساحلية

🏖️ الميزات الفريدة:

• قرب الشاطئ
• مزيج من السحر القديم والشقق الحديثة
• موطن للعديد من مكاتب التكنولوجيا
• قيود أقل على التراخيص مقارنة بمدينة بورتو

9. Vila Nova de Gaia – عبر النهر

📊 جدول: مناطق غايا

المنطقةالخصائصإمكانات الاستثمارواجهة النهرأقبية نبيذ بورت، منطقة سياحيةعالية للضيافةCanidelo/Madalenaساحلي، تطوير راقيعالية جداًمركز الضواحيقيمة أفضل، عائليمتوسطة-عالية

توقعات السوق: الأسعار والعائدات وتوقعات الطلب

📈 توقعات الأسعار لعام 2025

القطاعنمو السعر المتوقعالسكني العام5-7%القطاع الفاخر10%+القطاعات الميسورة3-5%

العوامل الرئيسية:

• زيادة العرض تخفف نمو الأسعار
• بورتو لا تزال أقل بـ 25-30% من لشبونة
• نمو مستدام وصحي متوقع

💰 عائدات وأسعار الإيجار

جدول: العائدات حسب نوع العقار

نوع العقارنطاق العائد الإجماليشقق وسط المدينة4-5%العقارات الطرفية5-6%إيجارات الطلاب6%+مكاتب رئيسية5-6%تجزئة ثانوية7%+

نمو الإيجار المتوقع: 3-5% في 2025

🌍 محركات الطلب

1. ديناميكيات السكان:
   • توقع نمو طفيف (~15,000 ساكن جديد)
   • الهجرة الحضرية والأجانب
2. النمو الاقتصادي:
   • الشركات متعددة الجنسيات
   • الشركات الناشئة (وادي السيليكون الشمالي للبرتغال)
   • مغناطيس السياحة
3. عوامل السياسة:
   • التركيز الحكومي على الإسكان
   • استقرار أسعار الفائدة المتوقع
   • حوافز للإيجارات الميسورة

الأفكار النهائية: رؤى المطلعين للنجاح في سوق بورتو

🎯 القواعد الذهبية للاستثمار في بورتو:

1. تابع البنية التحتية

“المترو هو إطلالة المحيط الجديدة” – مطور محلي

• تتبع الرافعات ومشاريع المترو
• الاستثمارات بالقرب من البنية التحتية الجديدة تحقق عوائد أكبر

2. الجودة فوق الضجة

• ليس كل مبنى متهدم سيتحول إلى ذهب
• قم بالعناية الواجبة بشأن الحالة الهيكلية والتصاريح
• الشراكة مع المهندسين المعماريين المحليين ذوي السمعة الطيبة

3. الاستفادة من المعرفة المحلية

• فهم مؤشرات Confidencial Imobiliário
• البقاء على اطلاع بالتشريعات القادمة
• قراءة أخبار العقارات البرتغالية بانتظام

4. التنويع داخل بورتو

• مزج أنواع العقارات والمواقع
• التحوط ضد تقلبات القطاعات الفرعية
• التعرض لمناطق النمو المختلفة

5. عوامل الاستدامة وESG

• العقارات ذات معايير ESG تكتسب رواجاً
• تصنيف الطاقة A+ يحقق أسعاراً أعلى
• الحوافز الضريبية المحتملة للترقيات البيئية

📊 جدول ملخص: نقاط القوة في سوق بورتو

العاملالتقييمالسببنمو الأسعار⭐⭐⭐⭐مستدام عند 5-7%عائدات الإيجار⭐⭐⭐⭐⭐4-6% في معظم المناطقالطلب الأجنبي⭐⭐⭐⭐⭐48% من مشتريات الفخامةتطوير البنية التحتية⭐⭐⭐⭐⭐مشاريع مترو وحضرية رئيسيةالقدرة على تحمل التكاليف مقابل لشبونة⭐⭐⭐⭐أرخص بـ 30%جودة الحياة⭐⭐⭐⭐⭐جوائز دولية

“بورتو مدينة ذات إمكانات هائلة… تحديثت دون أن تفقد هويتها” – دانييل كوريا، UIP

المناخ الحالي “يسمح للمستثمرين الدوليين بالاستثمار بثقة أكبر”. الشعور على الأرض في بورتو هو الثقة، مع أساسيات قوية – الأراضي المحدودة في المناطق الرئيسية، والطلب المتزايد، والنهج الاستباقي للتطوير.

🔗 روابط لمصادر موثوقة:

• بنك البرتغال – للبيانات الاقتصادية
• Instituto Nacional de Estatística – للإحصاءات الرسمية
• Câmara Municipal do Porto – لخطط التطوير الحضري
• AICEP Portugal Global – لمعلومات الاستثمار الأجنبي

---

مرحباً بكم في بورتو – مدينة يلتقي فيها التقليد بالابتكار، وحيث يمكن للاستثمار العقاري الذكي أن يزدهر حقاً في السنوات المقبلة.

أصبحت البرتغال نقطة جذب رئيسية لمشتري العقارات الأجانب – تجذبهم بمناخها المعتدل، والأمان، والمناظر الطبيعية الخلابة، وتكلفة المعيشة المنخفضة نسبياً. في السنوات الأخيرة، توافد المستثمرون والمغتربون من جميع أنحاء العالم إلى لشبونة، وساحل الغارف المشمس، وبورتو التاريخية، وما وراءها. حتى إلغاء البرامج الخاصة مثل التأشيرة الذهبية في أواخر عام 2023 لم يقلل من هذا الجذب – حيث يظل الطلب الأجنبي قوياً، واستمرت أسعار المساكن في الارتفاع.

نقطة حاسمة: البرتغال لا تفرض أي قيود على ملكية الأجانب للعقارات

يمكن للمشترين من أي جنسية، سواء كانوا مقيمين أم لا، شراء العقارات في أي مكان في البلاد.

أسواق العقارات الإقليمية في البرتغال

📊 جدول مقارنة أسعار العقارات حسب المنطقة (2024)

المدينة/المنطقةمتوسط السعر (€/م²)ملاحظاتلشبونة€5,718الأعلى في البرتغال؛ تشمل المناطق المركزية باهظة الثمنبورتو€3,705ثاني أكبر مدينة؛ مشهد تقني وسياحي مزدهرفارو (الغارف)€3,157عاصمة الغارف؛ أسعار منطقة المنتجعات الساحلية متنوعةفونشال (ماديرا)€3,542جزيرة ماديرا؛ شعبية بين المغتربين/المتقاعدينكويمبرا€2,093مدينة جامعية في وسط البرتغالإيفورا (ألينتيخو)€2,372مدينة تاريخية في ألينتيخو؛ مركز إقليميليريا (الساحل الفضي)€1,632مثال على منطقة الساحل الفضيغواردا (الداخل)€845واحدة من أرخص عواصم المقاطعات

🏙️ لشبونة (Lisboa)

• المميزات:
  • العاصمة والمدينة الأكبر
  • أغلى سوق في البرتغال
  • مزيج من السحر التاريخي والمرافق الحديثة
  • مجتمع مغتربين مزدهر
• الأحياء الرئيسية:
  • شيادو (Chiado)
  • برينسيب ريال (Principe Real)
  • أفينيدا دا ليبردادي (Avenida da Liberdade)
  • ألفاما (Alfama) – سحر العالم القديم
• الضواحي المرغوبة:
  • كاسكايس-إستوريل (“الريفييرا البرتغالية”)
  • سينترا – منازل فخمة وسط التلال

📈 العائد الإيجاري: حوالي 4-5% إجمالي

🌊 بورتو والساحل الشمالي

• مميزات بورتو:
  • أكثر بأسعار معقولة من لشبونة
  • مشهد ثقافي غني
  • بنية تحتية متطورة بسرعة
• الأحياء المميزة:
  • فوز دو دورو (Foz do Douro) – واجهة بحرية
  • ريبيرا (Ribeira) – منطقة تاريخية
  • بونفيم (Bonfim) – منطقة صاعدة بقيمة أفضل

📈 العائد الإيجاري: حوالي 5-6%

☀️ الغارف (الساحل الجنوبي)

• المناطق الرئيسية:
  • غرب/وسط: لاغوس، بورتيماو، ألبوفيرا
  • منتجعات الفخامة: فيلامورا، كوينتا دو لاغو
  • الشرق: تافيرا
• “المثلث الذهبي”:
  • فيلامورا – كوينتا دو لاغو – فالي دو لوبو
  • تطورات فاخرة ومجتمعات مسورة

⚠️ تنبيه: بعض أجزاء الغارف تغلق تقريباً في الشتاء

🏖️ الساحل الفضي (Costa de Prata)

• موقع: بين لشبونة وبورتو
• أسعار: حوالي نصف أسعار الغارف
• بلدات شعبية:
  • كالداس دا راينها
  • أوبيدوس
  • نازاري
  • ساو مارتينيو دو بورتو

🌾 ألينتيخو (Alentejo)

• مميزات:
  • أرخص عقارات في جنوب البرتغال
  • سهول متدحرجة، مزارع كروم، بساتين زيتون
  • مثالية للباحثين عن الهدوء والريف

⚠️ استثناء: ساحل ألينتيخو (كومبورتا وميليديس) – أسعار فاخرة

🏝️ الجزر (ماديرا والأزور)

• ماديرا:
  • مناخ شبه استوائي معتدل على مدار السنة
  • فونشال: €3,542/م²
  • شعبية بين المغتربين والبدو الرقميين
• الأزور:
  • 9 جزر أكثر بعداً
  • أسعار أقل من البر الرئيسي
  • سوق صغير لكن ينمو

أنواع العقارات المتاحة

🏢 العقارات السكنية

الشقق (Apartamentos)

• شائعة في المناطق الحضرية
• من الوحدات الحديثة إلى الشقق التاريخية
• قد تفتقر المباني القديمة للمصاعد

المنازل (Moradias)

• فيلات منفصلة مع حدائق ومسابح
• منازل متراصة
• بيوت ريفية (quintas)

🏗️ الجديد مقابل القديم

النوعالمزاياالعيوبالبناء الجديدوسائل راحة حديثة، كفاءة طاقةأسعار مرتفعة، أحجام أصغر أحياناًالعقارات القديمةطابع مميز، مساحات أكبرقد تحتاج تجديد

🏘️ الكوندومينيوم (Condomínio)

• مناطق مشتركة (ردهات، حدائق، مسابح)
• رسوم شهرية: €20-€200+
• مهم: اسأل دائماً عن رسوم الكوندومينيوم

💎 القطاع الفاخر

• بنتهاوس على الواجهة البحرية
• عقارات تاريخية
• فيلات حديثة فائقة
• تنبيه: قد تخضع للضريبة الإضافية (AIMI)

🏪 العقارات التجارية

• محلات، مكاتب، فنادق
• أماكن إقامة سياحية
• لا قيود على الجنسية

🌳 الأراضي (Terreno)

• أرض حضرية: مع إذن بناء
• أرض ريفية: زراعية أو غابات
• مهم: تحقق من تصنيف الأرض قبل الشراء

التكاليف الحقيقية لشراء العقارات في البرتغال

📊 جدول التكاليف الإضافية عند الشراء

نوع التكلفةالنسبة/المبلغملاحظاتضريبة نقل الملكية (IMT)0-8%حسب قيمة العقار والاستخدامرسوم الطابع0.8%ثابتة على الصعيد الوطنيرسوم كاتب العدل والتسجيل€375-€1,000Casa Pronta أرخصأتعاب المحامي~1% من سعر الشراءموصى به بشدةعمولة الوسيط5% + VATيدفعها البائع عادة

💰 ضريبة نقل الملكية (IMT)

• أكبر تكلفة إضافية عادة
• محسوبة على مقياس متدرج
• إعفاءات:
  • المشترون لأول مرة تحت 35 سنة (حتى €250k)
  • تخفيض 15% في ماديرا/الأزور

📋 رسوم الطابع (Imposto do Selo)

• 0.8% من سعر الشراء
• على القروض العقارية: 0.6% (لمدة أكثر من 5 سنوات)

⚖️ الرسوم القانونية

• لماذا تحتاج محامٍ:
  • البحث عن الملكية
  • التحقق من الرهون والديون
  • التحقق من التراخيص
  • صياغة/مراجعة العقود

🏦 تكاليف الرهن العقاري

• رسوم المعالجة: ~€200
• تأمين الحياة والممتلكات (إلزامي)
• رسوم التقييم: بضع مئات من اليورو

📅 الضرائب السنوية

ضريبة الملكية السنوية (IMI)

• 0.3%-0.45% من القيمة الخاضعة للضريبة
• القيمة الخاضعة للضريبة عادة أقل من القيمة السوقية
• إعفاءات:
  • 3 سنوات للمنازل الأولى تحت €125k
  • خصومات للعائلات

ضريبة الثروة (AIMI)

• تطبق على العقارات بقيمة أكثر من €600,000 (للفرد)
• 0.7% على المبلغ الزائد
• الحد يتضاعف للأزواج (€1.2 مليون)

🔧 تكاليف الصيانة والمرافق

• رسوم الكوندومينيوم الشهرية
• المرافق (كهرباء، ماء، غاز، إنترنت)
• التأمين على المنزل
• احتياطي صيانة: ~1% من قيمة العقار سنوياً

💡 نصيحة مهمة

احسب ميزانية إضافية بنسبة 6-10% فوق سعر الشراء للضرائب والرسوم

عملية الشراء والبيروقراطية في البرتغال

📝 الخطوات الرئيسية

1️⃣ الحصول على رقم ضريبي برتغالي (NIF)

• مطلوب قبل:
  • فتح حساب مصرفي
  • توقيع العقود
  • دفع الضرائب
• المستندات المطلوبة:
  • جواز السفر (لغير مواطني الاتحاد الأوروبي)
  • بطاقة الهوية (لمواطني الاتحاد الأوروبي)

🔍 نصيحة: منذ 2022، يمكن تجنب الحاجة لممثل ضريبي بالتسجيل في نظام الإشعارات الإلكترونية

2️⃣ فتح حساب مصرفي برتغالي

• البنوك الرئيسية:
  • Millennium BCP
  • Novo Banco
  • Caixa Geral
  • Santander
• الرسوم: €5-€10 شهرياً عادة

3️⃣ البحث عن العقار

• بوابات العقارات الشعبية:
  • Idealista
  • Imovirtual
  • Casa Sapo
  • Remax

4️⃣ العناية الواجبة

الفحوصات الأساسية:

الفحصالغرضالأهميةسجل الأراضيالتحقق من المالك والرهونحاسمالسجلات الضريبيةالتحقق من القيمة والوصفمهمرخصة السكنالتأكد من قانونية البناءضروريالديون والمرافقالتحقق من عدم وجود ديونحيويالمستأجرونالتأكد من خلو العقارمهم جداً

5️⃣ عقد الوعد بالبيع والشراء (CPCV)

• عقد ملزم قانونياً
• دفع عربون (عادة 10% من السعر)
• قواعد العربون:
  • إذا تراجع المشتري: يخسر العربون
  • إذا تراجع البائع: يرد ضعف العربون

6️⃣ إتمام التمويل والشروط

• فترة 1-3 أشهر عادة
• دفع IMT ورسوم الطابع قبل العقد النهائي

7️⃣ العقد النهائي (Escritura)

• لدى كاتب عدل أو Casa Pronta
• تسليم باقي المبلغ
• تسليم المفاتيح
• التسجيل الفوري للملكية

⏰ الجدول الزمني النموذجي

• من العرض إلى الإغلاق: 1-3 أشهر
• الصفقات النقدية: أسابيع قليلة
• مع التمويل: قد تستغرق وقتاً أطول

الضرائب والآثار القانونية لملكية العقارات

💵 ضريبة دخل الإيجار

نوع المالكمعدل الضريبةملاحظاتغير مقيم28% ثابتبعد خصم المصاريف المسموحةمقيم28% أو معدل الدخليمكن الاختيار

• المصاريف المسموح بخصمها:
  • الإصلاحات والصيانة
  • IMI
  • التأمين
  • رسوم الكوندومينيوم

📈 ضريبة الأرباح الرأسمالية

للمقيمين:

• 50% فقط من الربح خاضع للضريبة
• إعفاء عند إعادة الاستثمار في منزل رئيسي آخر
• خيارات خاصة لمن هم فوق 65 سنة

لغير المقيمين:

• 28% ثابت على كامل الربح
• إعفاءات محدودة

🎁 ضريبة الميراث والهدايا

• لا توجد ضريبة ميراث للأقارب المباشرين
• 10% رسوم طابع للآخرين
• مهم: احصل على وصية برتغالية لتسهيل العملية

🏛️ نظام المقيم غير المعتاد (NHR)

• انتهى للمتقدمين الجدد اعتباراً من 2024
• المستفيدون الحاليون يحتفظون بوضعهم حتى انتهاء 10 سنوات

📑 الامتثال القانوني

للإيجارات قصيرة المدى (Airbnb):

• يجب الحصول على رخصة AL
• رخص جديدة مجمدة في المناطق عالية الضغط
• غرامات كبيرة للتشغيل بدون ترخيص

خيارات الإقامة والتأشيرة للمشترين الأجانب

🚫 التأشيرة الذهبية (انتهت للعقارات)

• أُلغيت في أكتوبر 2023
• لم يعد بإمكانك شراء منزل للحصول على تأشيرة

✅ تأشيرة D7 (تأشيرة الدخل السلبي)

المتطلبات:

• دخل منتظم ≥ الحد الأدنى للأجور (~€820/شهر)
• من المعاشات، الإيجارات، توزيعات الأرباح، العمل عن بُعد
• الإقامة الفعلية 6+ أشهر سنوياً

المزايا:

• صالحة لمدة سنتين، قابلة للتجديد
• طريق للإقامة الدائمة/الجنسية في 5 سنوات

💻 تأشيرة البدو الرقميين (D8)

المتطلبات:

• دخل 4× الحد الأدنى للأجور (~€3,300-€3,500/شهر)
• للعاملين عن بُعد ذوي الدخل المرتفع

🇪🇺 لمواطني الاتحاد الأوروبي

• حرية الحركة والإقامة
• التسجيل في البلدية بعد 90 يوماً
• لا حاجة لتأشيرات خاصة

الإيجار مقابل الشراء في البرتغال

📊 جدول المقارنة

العاملالإيجارالشراءالمرونةعاليةمنخفضةالتكاليف الأوليةمنخفضةعالية (8% إضافية)الاستقرارمحدودكاملبناء الملكيةلانعمالتحكم في العقارمحدودكامل

🏠 الحقائق الرئيسية

• سوق الإيجار أكثر تنافسية 10 مرات من سوق الشراء
• الإيجارات في المناطق الشعبية تُحجز خلال أيام أو ساعات
• معدل الجهد للإيجار في لشبونة/بورتو يمكن أن يتجاوز 50% من دخل الأسرة

💰 العائد الاستثماري

المدينةمتوسط العائد الإجماليملاحظاتلشبونة~4.6%أسعار عالية نسبة للإيجاراتبورتو~5-6%توازن أفضلالغارف~5%يختلف حسب الموسمكاستيلو برانكو~9%أعلى عائد، سيولة أقل

نصائح وحيل محلية يفوتها الأجانب غالباً

💡 نصائح توفير المال

1️⃣ تجنب الممثل الضريبي

• سجّل في نظام الإشعارات الإلكترونية
• وفّر مئات اليورو سنوياً
• متاح منذ 2022

2️⃣ التفاوض على السعر

• قاعدة عامة: 5-10% تحت السعر المطلوب
• عقارات راكدة: حتى 15% خصم
• مناطق ساخنة: توقع عروض متعددة

3️⃣ إيجاد صفقات خارج السوق

• مواقع مبوبات: OLX.pt، CustoJusto
• عقارات البنوك المستردة: Casa Banco
• المزادات: Portal das Finanças
• الشبكات المحلية: اسأل في المقاهي والأحياء

⚠️ تحذير من “أسعار الأجانب”

• قارن الأسعار بين المواقع البرتغالية والإنجليزية
• استخدم صديق ناطق بالبرتغالية للاستفسارات الأولية
• تسلح ببيانات السوق

📋 نصائح قانونية

توفير الضرائب:

• فصل سعر الأثاث عن سعر العقار
• مثال: منزل €290k + أثاث €10k
• يجب أن تكون القيم معقولة

فحوصات مستقلة:

• استأجر محامٍ للفحوصات القانونية
• لا تعتمد فقط على الوسيط أو كاتب العدل
• اطلب فواتير المرافق الحديثة للتحقق

🏗️ التصاريح وحقوق البناء

• استشر مهندس معماري قبل شراء أرض
• تحقق من قوانين البلدية
• احذر من قوانين الكوندومينيوم

📂 نصائح البيروقراطية البرتغالية

• تعوّد على الزيارات الشخصية والمستندات الورقية
• كن صبوراً ومهذباً
• احتفظ بنسخ من كل شيء
• ابنِ علاقات ودية مع البواب والجيران

المخاطر والاحتيالات الشائعة التي يجب تجنبها

🚨 المخاطر الرئيسية

1️⃣ البناء غير القانوني ونقص التصاريح

• علامات تحذيرية:
  • “تم التجديد مؤخراً” بدون تراخيص
  • غرف إضافية من المرائب
  • تحويلات العلية غير الرسمية
• الحل: احصل على فحص هندسي

2️⃣ الديون المخفية على العقار

• الديون يمكن أن “تتبع” العقار
• تشمل:
  • الضرائب غير المدفوعة
  • فواتير المرافق
  • رسوم الكوندومينيوم
• الحل: احصل على شهادات خلو من الديون

3️⃣ قضايا المستأجرين والإشغال

• عقود الإيجار القديمة (قبل 1990) لها حماية قوية
• تحقق من:
  • وجود أي مستأجر
  • أفراد عائلة البائع
• اشترط: “خالٍ من الأشخاص والممتلكات”

4️⃣ احتيال الملكية

• شخص يتظاهر بأنه المالك
• الحماية:
  • استخدم كاتب عدل ومحامٍ ذوي سمعة
  • تحقق من هوية البائع
  • تأكد من موافقة جميع المالكين

5️⃣ وكلاء أو وسطاء غير مرخصين

• يجب أن يكون لدى الوكلاء رقم AMI
• تحقق: موقع IMPIC للتحقق من الترخيص

6️⃣ احتيالات الدفع

• احذر من:
  • رسائل البريد الإلكتروني المزيفة بتفاصيل حساب جديدة
  • طلبات الدفع المسبق الكبيرة
• الحل: تحقق مرتين من تفاصيل البنك

🔍 قاعدة ذهبية

إذا كان العرض يبدو جيداً جداً ليكون حقيقياً، فربما يكون كذلك

الخلاصة

التنقل في سوق العقارات البرتغالي كأجنبي يمكن أن يكون معقداً، لكنه بالتأكيد قابل للإدارة وغالباً ما يكون مجزياً بشكل كبير. تقدم البرتغال مزيجاً نادراً من جودة نمط الحياة، وإمكانات الاستثمار، والقدرة على تحمل التكاليف النسبية التي تستمر في جذب المشترين من جميع أنحاء العالم.

📌 النقاط الرئيسية للتذكر:

1. لا توجد قيود على الملكية الأجنبية
2. احسب ميزانية 6-10% إضافية للضرائب والرسوم
3. استأجر محامٍ محلي للعناية الواجبة
4. التأشيرة الذهبية انتهت، لكن D7/D8 متاحة
5. سوق الإيجار تنافسي للغاية في المدن الكبرى
6. احذر من البناء غير القانوني والديون المخفية

🎯 نصيحة أخيرة:

خذ وقتك ولا تتخطى الخطوات. البرتغال لن تذهب إلى أي مكان، وشراء العقار حدث مهم. استخدم المحترفين حيثما كان ذلك مناسباً، وتواصل مع مجتمع المشترين الأجانب الآخرين والسكان المحليين، وابقَ محدثاً بالقوانين وظروف السوق.

مع التاريخ الغني، والمناخ المشمس، والثقافة الترحيبية، البرتغال بالفعل مكان خاص لتسميه وطناً أو للاستثمار فيه. آلاف الأجانب اشتروا بنجاح هنا ويستمتعون بالحياة الحلوة تحت شمس الأيبيرية.

Boa sorte (حظاً سعيداً) في رحلتك العقارية البرتغالية، وbem-vindo a Portugal!

---

🔗 روابط مفيدة لمواقع السلطات:

• البنك المركزي البرتغالي
• هيئة الضرائب البرتغالية
• معهد التسجيلات وكتاب العدل
• الموقع الرسمي للحكومة البرتغالية
• Visit Portugal – الموقع السياحي الرسمي
• SEF – خدمة الأجانب والحدود